巨浪视线联合财经五月花,特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士,在《袁来如此》栏目共同探讨 “中国房地产发展是否见顶”“限购政策”“保障性住房”等相关热门话题。以下视频为该系列完整版:
袁满:最近万科的董事长郁亮有一句话业界传得也比较多,他说现在是黑铁时代,如果让您来概括,您觉得现在是一个什么时代?
孟晓苏:为什么作为一个大房企的领军人物,他看到的前景是一片黑,整个金融对房地产的打压,整个房地产政策对房地产打压,到现在没有整体放松的趋势,局部的救市解决不了万科这样全国性的企业的问题。
袁满:对,局部是不行的。
孟晓苏:中央和国务院文件已经提出了要求,要建设新的发展模式,要坚持多措并举,要讲到三稳。能不能把这些政策落实?
袁满:您就相信还是会云开雾散的。
孟晓苏:去年国务院和中央讲的也是这些,为什么最后到年底变成了一个谬字,就是因为主管部门各干各的事,各行其是。
袁满:有的是政策叠加的。
孟晓苏:不是一个司令部指挥的。你刚才说到的政策叠加,这也是最近我引用了中央财经委的一个副主任的讲法,叫做政策合成谬误。
孟晓苏:因为缺乏协调,因为没有人协调,本来医生开的药方可能是正确的,比如房住不炒是正确的,但是护士不交班,这个护士进来给打一针,那个护士给打一针,7、8个护士过来各给病人打一针把这个病人打得半死,这叫政策合成谬误。
第二个问题,美国建国245年,房地产发展了245年,虽然中间有多少个周期波动,但是到现在还是在强劲发展。我们才从房改到现在算起来才24年,我们才走了美国245年的1/10,这时候就已经是黄金时代、白银时代一直到黑铁时代了?
袁满:而且我们还在快速城镇化。
孟晓苏:明显是浅见。所以,一旦等到政策能够充分落地,那个时候人们可以看到中国房地产的黄金时代还没有走完。
城市发展要走出香港模式
袁满:现在中国人均的住宅面积大概已经达到40平米了,广义上存量的房产,有一些统计数据就显示我们要销售是要五年才能消化完。现在行业当中有些声音就预判认为,实际上中国的商业房地产市场发展的大顶已经正在形成,有这么一个说法,您认同吗?
孟晓苏:这个是不了解国情。
因为毕竟咱们统计的人均居住面积是按照建筑面积,而西方是按照居住面积,这两者之间差多少一般老百姓不知道。再一个,中国老百姓本身是一个人类历史上的定居民族,他们对于房屋到底要求未来的居住面积和居住条件要有多大、有多好,不是现在专家们坐在屋子里能够计算得出来的。
再加上中国现在是大量的新市民进城,大量的新家庭产生,这种新家庭又有新理念就是说不跟父母在一块儿住,这些都成为中国未来老百姓刚需的重要组成部分。
有人老说中国的房地产快到顶了,其中的理由就是说中国有多少多少套房卖不出去。
袁满:对。(待)消化的存量。
孟晓苏:这个数据本身是错的。
袁满:您讲讲为什么是错的?
孟晓苏:去年库存虽然有所增加,但是整个库存也没有那么多,稍微的加把力就把它卖掉了。还有的就是叫做开施工面积,施工面积本身是未来五年有可能产出、有可能不能产出的。更不要说有的专家看走眼了,他把那个施工的面积的平方米看成套数了,于是就出现了说中国有35亿套房卖不出去怎么办,35亿套房都够全世界70亿人,20多亿个家庭,每家一套半了,中国人能闲置这么多房子吗?看走眼了。所以,不能光听这些庸医乱开药。
袁满:另外是不是还会存在一些结构性的问题,比如说一线城市的情况,还有其它一些地区为了房地产导致地方区域性的泡沫?这个情况确实存在。
孟晓苏:对,你说得对,有些城市是一个人口减少的城市,特别是农村、小城镇。在整个城镇化的过程中必然有一部分减少,有一部分增加。
中国现在在这几大城市群还需要大发展,应当是人均占有城市土地100平方米,这个比例很多专家告诉我说还是太低了,像美国、日本他们都占了140多平米,而我们现在北京、上海也就是60、70平方米。
袁满:还有再往外拓展的空间。
孟晓苏:周边为什么它不去拓展呢?周边还在限制,还要在大城市保留农田呢,这就是个微观的思路,这就不是个宏观的思维。为什么中国出现了这样的一种误区呢?当时是在80年代末期,中国才刚刚开始进行土地制度改革,于是就派专家团队到外边考察,但是国家又没有外汇给他们,走到香港这些人走不动了。
就把香港的经验抄下来作为中国内地城市的管理和规划、管理经验。你看我们现在,我们整个城市大大小小建的都像香港。这就是盲人摸象。全世界的城市规划的模型有多种,我们中国为什么就光学这一种呢?
袁满:这些年大家听到的很多声音都是诟病大城市病,说的也比较多,是吧,就像摊大饼一样,一圈一圈往外画,大家觉得这个好像是不好的,但是今天听您的这个意思说我们好像还不够大,我们还可以再大一点。
孟晓苏:不一定是要靠摊大饼的方式。
袁满:那是什么方式?
孟晓苏:是要靠城市群的方式。
袁满:城市群,就相当于中心联动。
孟晓苏:通过城市群的方式来制定城市的建设,北京就应该更多沿着京津冀协同发展的方向去发展,而天津不光是要(面向)滨海,而且要面向北京,你看现在又出了雄安,在整体承接北京的一些职能,这样我们就把大城市的规划面积给铺开了,这样我们就走出了原来的香港模式。
从源头取消限购调控方式, 让央企回归保障房
袁满:如果咱们拉长历史来看,为什么我们很多次的调控,(房价)真的是越压越涨?
孟晓苏:我很早就提出来房价要看结构性房价。什么是结构性房价,老百姓要买的房不是平均房价,是他能买到这个房子的房价。
收入高的要买商品房,人家这些低收入的,如果你要买的话,只能去买保障房。如果保障房的量增多了,进入到了整个房价就会拉低整个平均房价。
但并不是商品房的房价低了,而是保障房的比例多了。这叫做结构性房价。到现在为止我们还仍然忘记结构性房价,一股脑地就是要压高价商品房的房价。压下来,跟低收入老百姓有什么关系?
北京有一个笑话,有一段时间有人就看着有个项目,叫钓鱼台15号院,它是30万/平方米,然后就忙着打压,好几轮的政府机构都去在那儿办工作组。他(开发商)就把房价降到15万,然后人家调控单位得胜收兵了。我说你降到15万了,就是老百姓能买得起了吗?不就也是……
袁满:居住对象不一样。
孟晓苏:不就是有钱人买的吗?让我们看出来原来这个调控的目的是为了给富人降房价,并没有考虑到低收入老百姓的需要。其实是什么也没做,这就是当年的调控房价的一个笑话。
袁满:另外房价实际上到了2008年的时候,我记得当时有四万亿嘛,我印象当中从那以后好像又涨了一轮。
孟晓苏:四万亿是中国推动基础设施建设的一个拐点,中国推动基础设施建设从那儿以后投入更大、更积极、更主动。
2011年我们看到了这样一种情况,就是上(这)一年增长幅度还在9.3%,下一年一下跌到了7.9%,我们中国的经济增长没有出现过8%。
那么我们来问,在2011年到底出现了什么,造成整个经济从向好转向了不得不下滑?人们用新常态来解释,我说不是解释问题,你出现了什么?出现了一个政策上的调整,就是限购。所以,限购就是自己把自己的脖子勒住。
袁满:我们现在看到经常是自己掐了脖子然后再放手。
孟晓苏:随着限购勒的时紧时松,整个中国经济就开始下滑。这一系列政策调整下来,就造成了后来中央所讲的,叫做“需求收缩,预期转弱”。
需求收缩,什么需求收缩?房地产的需求收缩了。不光造成房地产企业开工少了,而且地方财政受到影响。预期转弱,是什么预期?是老百姓买萝卜、白菜的预期吗?不是,这个预期指的是楼市预期。去年还没有股市预期,是楼市预期,到现在传染到了股市预期。
所以,这些问题都是中央针对房地产前期的变化提出来的,这就是我所说的金融的调控对经济造成的影响。现在我们需要总结这段经验教训。
袁满:这个问题就是看面的总量不注意结构的问题,不去细分政策调控的精准的定位。
孟晓苏:这就谈到了双轨制的问题,双轨制是我们在房改之初开始大力提倡的,我们一方面通过房改是推动住房商品化,因为当时主要还是保障房,而没有商品房。
(但)通过房改我们推动商品房的同时,我们没有忽视保障房。因为看到我们所对标的那些国家和地区,包括英国、美国、法国、日本,还有我们的近邻新加坡,还有中国香港地区,那都是住房双轨制,你看新加坡甚至87%的老百姓是居住在政府提供的组屋里面。所以那个地方老百姓就不担心商品房价格上涨。
袁满:中国(比例)是多少?
孟晓苏:朱总理曾经有个判断,他认为中国应该是50%的老百姓住在保障性住房里面,包括产权的租赁的,到现在我也这么判断。因为我看到主管部门有个30%的保障房的比例。
袁满:也就是现在政府规划的是大致30%。
孟晓苏:另外还有20%,社会提供。你比如说拆迁安置房,开发商在开发商品房的时候,弄一套商品房,后面还背着一套不愿意花多少钱的拆迁安置房。
所以我就跟有些经济学家说,你们不要轻易提收入房价比,那个算法不对,你把拆迁安置房给忘了,至少那算是两套房的价格,他听了恍然大悟。
袁满:也就是说现在收入比那个数是有问题的。如果把这个都算上,我们目前可以归纳到保障性住房的,这个比例大概能占到市场的多少?
孟晓苏:如果我们能够达到50%房产是带有一定保障性的,这里面保障性的含量有多有少,它的多少不是因为房地产本身,而是因为老百姓的收入水平,你的收入水平低的,才能享受到保障性住房。
袁满:现在保障性住房缺口有多大?
孟晓苏:这里面就谈到了关于低收入的老百姓,要为他们来建保障房,虽然房改方案讲得清楚,但是从房改之初就开始忽视,多年不投资,搏天堂918。甚至当年保障性住房,当时叫做经济适用房,只占总投资的3%到5%。到了后来我们多年呼吁,到了2011年才开始,这几年建了3000万套,局部地解决了问题。为什么说局部解决问题?这后来才发现,因为国务院考核套数,一些地方政府把这些保障性的安居房建到边缘地区,建到小县城,结果造成了在大城市一套房子价格就能在那里建两套或者三套,他就光为了数字,而忘记了他是市场需求,所以造成了从去年年初中央就开始再三讲,要解决好大城市住房,突出问题,住房关系民生福祉。
孟晓苏:保障性住房由谁来建?本来国务院要求的是国企央企退出竞争性房地产领域,这说得很清楚吧。结果现在的结果是一股脑都进入到了商品房领域,去高价竞争。
袁满:我知道您一直有一个观点,就是房地产市场当中必须要有政府的角色,必须要有国企发挥作用,到底怎么去发挥作用?
孟晓苏:国家要建房地产央企的目的是什么?难道就是为了拿财政资金去支持,让他们到市场上盈利,跟这些民营企业竞争吗?不是,是要为社会提供公共性产品,是要把公众服务作为自己的职责。
过去我在中房公司当董事长的时候我们非常清晰的,我全国分布在300多个城市的大批公司,所建的基本上是这种低价位的房屋,就是各种不同类型的保障房和低价的商品房。所以每年我们开一个会,控制好全国的各地中房的价格,因为我们的房屋产出当时是在全国占了20%,这么个比例,你说他那些房价涨得起来吗?
但是我后来发现慢慢这个企业的功能被忽视了,然后把这个企业划给另外一个建筑类单位,把它变成了央企,获取开发权的一个工具。
民营企业也想到了办法,因为它去征地不好征。国企发现挂着一家民企的话有好处,有人干活,所以就出现了很多联合体,一家国企加一家民企,这种方式是对现在的政策的一种嘲笑,是在现在政策下出现的一种怪胎。
为什么国企和央企不能够按照中央要求回归保障轨?而保障轨因为没有国企央企的回归,各地政府它就不知道该怎么做,那怎么办?要么就新成立一些城投、房开再去担当这些职务,要不就是把它混在商品房开发里面,去搞限地价、竞配竞,还把这种乌龙当作经验在全国推广。
袁满:现在问题是现在市场已然是这样了,那么接下来保障房的发展谁作为主体去实施这些实际的建设呢?
孟晓苏:现存的不是合理的,而且这种现存的问题是人为造成的,需要用人为的力量去解决,应当恢复到当年的房改方案,应当恢复到国务院和中央再三要求的国企、央企退出竞争性的房地产领域,回归到保障房建设。
既然我们刚才说的需要未来有个30%?50%的比例的老百姓住在那里,而且按照你说的金融机构再把这些贷款不再列入一般商品房贷款,那就把成本给剥离就完了。现在卖500万一亩的地价可能也就成本是50万,你把这些给做了,这样房价不就低下来了吗?再由央企、国企去开发,产权性的就卖给老百姓,租赁型的可以通过租赁给大家。这本来是清晰的一条路,谁说改不过来?
如果在这样双轨制成型的情况下,我们还用担心商品房的价格上涨吗?我们还用为了限制商品房的上涨整天在那里调控、限购、限贷吗?
袁满:其实双轨制说白了就是不同类型的主体扮演不同的市场的角色,(现在)大家混在一起,权责都不清,是吧?角色是错位的。你让那个商业的房地产公司去扮演保障房或者是带有一些纯保障民生性,是影响它的收益的。央企、政府背景的去干商品开发的活,导致大家共同把价格推得更高。所以回归到双轨制,双轨制的发展是让不同的主体扮演它不同的角色,共同实现这个市场结构上的健康的发展。
孟晓苏:你概括得非常好。其实双轨制就是当年我们房改设计的初心,不要变成双轨制拧麻花。把双轨制两种房混在一起建,那样的话未来保障型租赁房的REITs都没法搞,因为每块土地都是带着地价的。
让百姓通过买房,成为中产
孟晓苏:当年我们房改房,老百姓低价买了公房以后,五年左右可以转让,就进入到了商品房领域,他们五年前所建的这种租赁房,租赁满五年的,老百姓也可以去花钱就把这个买下来了。至于买下来的话,政府把原来的土地出让金就收回了,老百姓可以转让了。这一转让,老百姓的房价成倍地增值。这些没房的老百姓通过租赁房,通过保障房的过渡,又把他变成了有房的阶层,他就进入到了中产的行列。随着房价的升值,他的家庭财富也会升值的。
孟晓苏:我们是设计了一种共同富裕的一种做法。
袁满:这就是共同富裕的路径。大概在很多年前就提出了一个叫“增加大家财产性收入的一个政策”,实际上那个政策出台之后发现确实存在一个问题,富人越富,因为财产性收入当中有一块是来自于你的投资的吗,你的基数大,你稍微涨那么几个点你就高,穷一点的人,他本身就没有什么可去投资增值的一些资产,所以这个差距实际上就容易拉大。
刚才您讲的这种保障性住房居者有其屋,让他有资产,实现他的资产跟着房地产市场发展去增值的这种趋势,也是财富再分配的一种平衡的一个通道或者是说一种路径。
孟晓苏:虽然我们在别的方面很难说都给大家搞成同样的收入,但是恰恰在房屋的问题上,我们可以设计得让这些低收入的人可以用低价买房,而高收入的人就用高价买房。低收入的这些租赁公房的职工,(当时)他们用2万、3万就买了自己租住的房子,现在的房子都升值到500万、1000万了,这不就造成中产阶级,这不就造成老百姓的财富的60%吗?这才是共同富裕的一种手段。
未来我们的住房双轨制要延续房改精神,要继续拿保障房来让相对收入低的群体能够在致富的道路上,让他能够通过房屋能够进入到中产阶级的行列。既实现了居者有其屋,又实现了老百姓的共同富裕。